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广州宅地出让遇冷 或重归平稳

发布时间:2013-08-30

      进入8月,又进入新一阶段的土地出让期。萝岗三地块同时亮相,尽管这是萝岗区今年首次推出纯居住用地,但结果却出乎人们意料,三地块意外遇冷均以底价成交。这是自7月以来广州土地市场的再度遭受冷遇。与上半年火热的土地竞价氛围相比,下半年至今土地出让均无太多亮点,市场热度有所回落。有机构分析认为,宅地成交遇冷土地市场热度下降与开发商资金链安全相关,房企拿地相比之前已有所谨慎。

  萝岗纯宅地意外遇冷

  8月7日,广州迎来8月的首次推地。此次卖地被认为是下半年里较有亮点的一次,原因是这是萝岗今年首次推出纯宅地。作为今年一手住宅市场最为火热的区域之一,萝岗卖地自然引来了众多业内人士的关注。而事实上,此次卖地,集中推出的三大地块位置都颇为理想。均位于科学城板块,分为两块商业用地和一块住宅用地。尽管面积均不大,但起拍价也较低,与现时早已过万的萝岗楼市均价而言,这几幅地块对不少开发商都颇具吸引力。然而最终的结局却有点出乎人们的意料之外。三幅宅地最终均只有一家开发商报价,都是以低价成交,卖地总价20亿元。特别是宅地的底价出让与往年萝岗抢地大战场面相比落差极大。

  据广州市国土局公开信息披露,在这三幅土地当中,位于萝岗香雪大道以南、开萝大道以西的LGPQ-A1-4地块土地面积2.97万平方米,容积率2.98,出让起始价4.61亿元,折合楼面价5220元/平方米。这是一块二类居住用地,同时也是萝岗区今年以来推出的首宗纯居住用地。鉴于萝岗区上半年的楼市火爆,曾有不少媒体预测该地块或成为萝岗区新地王。而结果却是该地块由广州萝奥房地产开发有限公司以底价竞得。

  土地市场开始降温

  8月的首次推地以平淡收场,继续延续着7月以来的土地降温行情。经过5、6月的土地热潮,7月广州市土地市场热度有所回落。据统计数据显示,整个7月,广州商服和商住用地合计出让12块,出让土地总面积31.83万平方米,环比下降47.69%,出让金额合计61.57亿元。

  据经纬行提供的监控数据显示,在7月成交12宗地块中大部分为住宅用地,成交地块中最高溢价率为96.38%,但是其中底价成交的地块也比比皆是。据数据显示,7月所推的住宅地块大部分位于花都、海珠、天河以及增城市,这些地块基本都是以底价成交。而有溢价的土地则是商业地块,分别位于荔湾和萝岗。

  花都区7月成功出让3块宅地,均溢价成交,最高溢价为45.55%,这是花都土地推介会后的首秀。其中,新华街九谭村J11-SJ05地块,居住用地性质,以47800万元成交,折合楼面地价4549元/平方米,并须配建400平方米保障房,创花都地价新高,成为花都新一任“地王”;由于区位条件优越,地块在开拍之前收到6家买家竞价,其中包括了万科、保利置业、绿地等品牌开发商,在现场经过多轮竞拍直到最高限价,并进入竞拍配建保障房阶段,最终由保利置业竞得。

  同日,荔湾区珠江隧道口以西地块,商业金融业用地,以60300万元成交,折合楼面地价19638元/平方米,溢价96.38%,最终由万科竞得,刷新了荔湾的地价,超出了2010年广铁南站17276元/平方米,成为荔湾的新“地王”;该地块处于芳村板块,属于白鹅潭规划的商业商务核心区,地理位置优越,且有江景的稀缺资源和地铁1号线便利交通支撑,未来的升值潜力无限。此外,海珠、天河四宗宅地成交意外遇冷,均以底价成交。

  开发商拿地开始谨慎

  对于7月土地市场遇冷,经纬行研究中心认为,这与所推土地相关,但同时不少开发商出于对资金链的考虑,拿地相比上半年已有所谨慎。记者发现,在7月所推宅地当中,除了天河区岑村火炉山南侧地块,其余三宗地均在地理位置优越的市中心,交通方便,附近商业配套成熟,但同样也遭受冷遇。

  “在7月,海珠、天河四宗宅地底价成交,很重要的原因是这些地块都有历史遗留问题,需要开发商拿地后再与原用地单位协商解决,这导致房企失去抢地兴趣。”经纬行研究中心指出,更为重要的是,尽管今年上半年一手楼市成交较旺,但从年中开始银行流动性压力开始出现,对于房地产行业的贷款在“钱荒”事件却并未出现放松,反而有所趋紧。记者发现,从下半年7月开始,一手住宅市场开始收缩。据房产数据中心统计数据显示,7月份广州十区两市共网签成交6276套一手住宅,环比下跌13.6%,同比大跌16.5%。成交量的下滑以及“钱荒”的影响,“这使得开发商出现资金链考虑,拿地相比之前有所谨慎。”

  8月仍是供地旺季

  7月以及8月首推的平淡并未影响到本月推地的积极性。据了解,8月十区二市将有17宗地块推出市场,其中商服用地7块,住宅用地10块,总供地面积为47.47万平方米,起拍总金额近94.49亿元。记者发现,8月所挂牌地块所处的位置都非常理想,主要分布在国际金融城、从化市和增城市、番禺汉溪村以及万博商圈。

  从化市8月有四块住宅性质地块供应,并且出让条件中规定地块中小套型普通商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。这是今年以来从化市首次推出住宅用地。而番禺汉溪也将在8月推出两宅地。这是自从2012年以来该区域第一次推出住宅地块。据了解该地块位于番禺新城组团,汉溪大道沿线并且有地铁3号先汉溪长龙站,交通十分方便。另外,番禺还推出万博商业区地块三,此地块属于商业地块,在5月份该地块出现挂牌出让中止的情况,目前再次挂牌,地块的所有条件不变,但是起拍价却差不多翻倍,从60297万元提升至120594万元,出让底价12000元/平方米,直逼番禺“地王”价格,有望成为新一任“地王”。

  另外,萝岗、增城继续上月推地节奏,在下月将分别推出三宗地,其中增城全部为住宅地块,萝岗有两宗商业地块和一宗住宅地块。